Του Βύρωνος Ιωάννου*
Όποια ή όποιος διαθέτει στοιχειώδη πολεοδομική αντίληψη μπορεί να κατανοήσει ότι η διαχρονική γαλαντομία με την οποία επεκτείνονταν οι ζώνες ανάπτυξης ικανοποιούσε μεν τους ευσεβείς πόθους των ιδιοκτητών γης, αποτελεί δε τη ρίζα δύο μεγάλων προβλημάτων της ανάπτυξης γης: του στεγαστικού και του κυκλοφοριακού. Αυτή εξάπλωσε υπέρμετρα τις πόλεις και μας μετέτρεψε σε δέσμιους του αυτοκινήτου, ενώ τσιμέντωσε την αδρανή γη, μετατρέποντάς την από ευκαιρία ανάπτυξης σε ένα ελκυστικό επενδυτικό προϊόν.
Ευτυχώς πληθαίνουν, και μεταξύ των επαγγελματιών ανάπτυξης γης, οι απόψεις που ευθυγραμμίζονται με τις διεθνείς και ευρωπαϊκές μας δεσμεύσεις για το περιβάλλον, την ενέργεια και τη βιοποικιλότητα και αντιτείνουν στη συνεχή κατάληψη της φύσης και της πολύτιμης γεωργικής γης την αύξηση των πυκνοτήτων. Ενώ η επέκταση των ζωνών ανάπτυξης υπήρξε πάντοτε μια εύκολη -θα έλεγα ανέμελη- επιλογή που διόγκωνε και μετέθετε τα προβλήματα από γενιά σε γενιά, η οδός της αύξησης των πυκνοτήτων χρειάζεται προσεκτικό σχεδιασμό και συντονισμένη προσπάθεια για να καρποφορήσει.
Πράσινο παγωμένο στα 90s
Δύο ιδέες για αύξηση της αστικής πυκνότητας εστιάζουν στον συντελεστή δόμησης και στα λεγόμενα ελάχιστα εμβαδά των οικιστικών μονάδων. Πώς θα διατηρήσω την ποιότητα ζωής και τις ανέσεις μιας γειτονιάς, αυξάνοντας τον δυνητικό πληθυσμό της; Σήμερα οι ανέσεις των πυκνοδομημένων κεντρικών οικιστικών περιοχών υποστηρίζονται από τον ανεξάντλητο συντελεστή δόμησης, από την ανάσα, τη θέα του ουρανού και το πράσινο μιας μονοκατοικίας ενός ζεύγους υπερήλικων που ξέμεινε ή από το κενό οικόπεδο που ευγενώς διατίθεται ακόμα για να παρκάρουμε κάτω από τις ελιές που φύτεψαν περιμετρικά. Τι θα γινόταν αν πρότυπα κινητικότητας του τύπου «πάω τρεις φορές τη μέρα στο περίπτερο με το αυτοκίνητο» παρέμεναν αμετάβλητα και οι αστικές μας γειτονιές αξιοποιούσαν πλήρως τον συντελεστή δόμησης, σε σύγκριση με το μέγιστο 30-40% που έχει δομηθεί σήμερα; Έχουμε επάρκεια σε πράσινο και δημόσιους χώρους; Σκεφτείτε ότι με το σημερινό σύστημα αν διαχωρίσω 10 οικόπεδα στη ζώνη Κα10 όπου θα κατοικήσουν συνολικά 30 κάτοικοι σε μικρές επαύλεις, θα παραχωρήσω περίπου 1.000 τ.μ. δημόσιο χώρο πρασίνου, τα ίδια που θα παραχωρήσω και στη ζώνη Κα5, τα οποία όμως αντιστοιχούν σε περισσότερους από 150 κατοίκους που δεν έχουν κήπους ή αυλές, αλλά πλήρως τσιμεντωμένα ισόγεια. Η πολεοδομική λογική για το πράσινο και για πολλές άλλες παραμέτρους ανέσεων έμεινε «παγωμένη» στο “cypriot dream” της δεκαετίας του ’90. Τότε, το κάθε τυπικό νοικοκυριό κατοικούσε σε πολύ συγκεκριμένη τυπολογία κατοικίας, χωρίς να υπάρχει ιδιαίτερος λόγος αντιστοίχισης της επιφάνειας πρασίνου γειτονιάς με τον πληθυσμό, όπως έκαναν ανέκαθεν οι περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες.
Υπάρχουν φυσικά και πολλά άλλα που πρέπει να προβλεφθούν. Ενδεικτικά, οι υποδομές όπως τα σχολεία μας: πώς θα προσαρμοστούν σε έναν διπλασιασμό του πληθυσμού της εκπαιδευτικής τους περιφέρειας; Υπάρχει δυνατότητα για την ανάπτυξη εμπορίου και υπηρεσιών γειτονιάς ή ακόμα και αποθηκών/κέντρων διανομής για το ηλεκτρονικό εμπόριο, που πρέπει να διαθέτει πλέον η κάθε σύγχρονη οικιστική περιοχή; Πώς εξοπλίζεται μια γειτονιά έναντι των κινδύνων από την κλιματική κρίση και τις φυσικές καταστροφές; Πώς οργανώνεται χωρικά η πονεμένη ιστορία της ανακύκλωσης στην πηγή και πολλά άλλα; Θεωρούμε ότι έχει παρέλθει η περίοδος που ενώ εντοπίζονταν οι αστοχίες των υφιστάμενων οικιστικών ζωνών αφήνονταν στο έλεός τους, στην προσπάθεια να βελτιωθούν οι προδιαγραφές των υπό ένταξη. Η θετική διαφορά στην ποιότητα της πολεοδόμησης μπορεί πλέον να επιτευχθεί μόνο με δομικές αλλαγές στις υφιστάμενες πολεοδομικές ζώνες που να ακουμπούν ιδιοκτησιακά θέσφατα, όπως το μικρό δομημένο ή αδόμητο οικόπεδο, οι αφιλόξενοι και ασυνάρτητοι τοπικοί δρόμοι και οι διάσπαρτοι χώροι πρασίνου. Μόνο έτσι θα μπορέσουν τα νέα τοπικά σχέδια να δώσουν ένα όραμα στις αστικές γειτονιές με τους μέσους και ψηλούς συντελεστές. Θα μπορέσουν να κάνουν το Καϊμακλί, τη Δροσιά ή τη Χαλκούτσα πράσινες και έξυπνες γειτονιές των 15 λεπτών;
Το παράδοξο των τετραγωνικών
Στο επίπεδο των κτιριολογικών προδιαγραφών της κάθε μεμονωμένης οικιστικής ανάπτυξης, η αύξηση της πυκνότητας προκαλεί επίσης ζητήματα. Πόσο σύγχρονη είναι η απαίτηση για έναν χώρο στάθμευσης ανά διαμέρισμα, όταν οι άλλες ευρωπαϊκές χώρες κινούνται στην αντίθετη κατεύθυνση; Δεν είναι τουλάχιστον παράλογο για ένα στούντιο 30 τ.μ. ή για ένα μονάρι των 50 τ.μ. να διατίθενται τουλάχιστον 15 τ.μ. στο ισόγειο για στάθμευση; Μήπως η ανάγκη για υπόγειο χώρο στάθμευσης, μαζί με την αποθαρρυντική φορολογία, είναι τελικά η πιθανή αιτία που η γη μένει αδρανής στις ζώνες με ψηλούς συντελεστές; Δεν είναι κρίμα το ισόγειο -αυτό που οι διεθνείς γκουρού του αστικού σχεδιασμού (Gehl, BIG κ.λπ.) αποκαλούν τη βάση (the plinth) της βιώσιμης και ζωντανής πόλης- αντί να λειτουργεί ως κοινωνικός χώρος του συγκροτήματος και ως βιτρίνα προς τα έξω, να καταλαμβάνεται πλήρως από σταθμευμένα οχήματα;
Και ναι, η διαμονή σε μικρότερα διαμερίσματα είναι από πολλές πλευρές θεμιτή και λογική ως προσαρμογή στις πραγματικότητες της εποχής μας. Αν θέλουμε όμως να μειώσουμε το δυάρι στα 60 τ.μ. και να βάλουμε μια οικογένεια να ζήσει σε αυτό, θα πρέπει η ίδια η ανάπτυξη να παρέχει μια σειρά από κοινόχρηστους χώρους και σεβαστό ιδιωτικό πράσινο που να υποστηρίζουν μια αξιοπρεπή διαβίωση. Η βιβλιογραφία και η πρακτική από τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες έχει πολλά να μας δείξει. Μπορούν τα νέα τοπικά σχέδια να προωθήσουν καινοτόμες κοινωνικά και σύγχρονες τυπολογίες οικιστικών αναπτύξεων;
Μπορεί να γίνει ελκυστικότερη και πιο προσιτή η απόκτηση στέγης στις κεντρικές αστικές περιοχές από ό,τι στα προάστια και στους νέους δορυφόρους των πόλεων; Θεωρώ πως είναι πολύ δύσκολο. Παρ’ όλα αυτά δεν εισηγούμαι να σηκώσουμε τα χέρια ψηλά και να συνεχίσουμε να βάζουμε όποιο λόφο, ξηρική καλλιέργεια και αργάκι μας απέμεινε στις οικιστικές ζώνες.
Δεν αρκεί η αύξηση συντελεστή
Σε παλαιότερα άρθρα τους αρκετοί συνάδελφοι εναποθέταμε τις ελπίδες μας σε μια κοσμογονία που θα έφερνε ο νόμος για τον αστικό αναδασμό. Δυστυχώς, με τις προϋποθέσεις που έχουν μπει μάλλον δεν θα μπορέσει να έχει μια γρήγορη και μαζική εφαρμογή με ορατό αποτύπωμα. Επομένως, τα νέα Τοπικά Σχέδια χρειάζεται να επινοήσουν ή να κινητοποιήσουν εργαλεία και μηχανισμούς έξω από το παραδοσιακό πολεοδομικό πλαίσιο, ώστε να προωθήσουν έξυπνα το σενάριο της αύξησης της πυκνότητας, αναβαθμίζοντας παράλληλα την εμπειρία της διαβίωσης στις πόλεις. Αυτό μπορεί να γίνει στρατηγική επιλογή των περιοχών πύκνωσης που να εξοπλιστούν με υποδομές (και αυτές χρειάζονται χώρο), δυνατότητες, ενθάρρυνση της μετακίνησης με εναλλακτικά μέσα και καλό αστικό σχεδιασμό. Δεν μπορεί μια απλή αύξηση συντελεστή να είναι αποτελεσματική χωρίς ειδικά σχέδια και προγράμματα ανάπλασης, χωρίς εξασφάλιση ιδιωτικής γης για δημόσια χρήση, χωρίς μελέτη της οικονομικής βιωσιμότητας και της εφαρμοσιμότητας των μέτρων και των δράσεων. Δεν γίνεται να αυξάνουμε απλώς τους συντελεστές χωρίς αυτό να υποστηρίζεται με νέες προδιαγραφές αναπτύξεων, ιδιοκτησίας και φορολογικά ή άλλα μη πολεοδομικά κίνητρα. Σίγουρα μια τέτοια στρατηγική απαιτεί από την αρχή την κατανόηση των αναπτυξιακών της προεκτάσεων, με την ουσιαστική εμπλοκή του Υπουργείου Οικονομικών. Παρότι από το 2008 το κράτος δεν τυπώνει πλέον νόμισμα, εξακολουθεί να γεννά συντελεστή δόμησης, ο οποίος συνιστά μορφή πλούτου και πόρου, που είναι ικανός να στηρίξει κάθε φιλόδοξο εγχείρημα αστικής αναγέννησης.
*Καθηγητή Πολεοδομίας, Τμήμα Αρχιτεκτόνων Μηχανικών, Πανεπιστήμιο Frederick
Διαβάστε επίσης: ΕΠΑ: «Πράσινο φως» αλλά με όρους στην εξαγορά της ExxonMobil από την Petrolina